自分の土地なら、上空や地下もどこまで自由に使えるの？【11/3更新】 | 宇都宮の中古物件・中古住宅なら小金井不動産株式会社

• 自分の土地なら、上空や地下もどこまで自由に使えるの？

  Q. 自分の土地なら、上空や地下もどこまで自由に使えるの？
  
  A. 原則として「その土地の地上・地下」にも所有権は及びますが、無制限にどこまでも自由に使えるわけではありません。
  
  マイホームを建てたり土地を所有したりするとき、「空はどこまで自分のもの？」「地下掘削はどこまでOK？」と疑問に思ったことはありませんか？
  
  今回は、知っているようであまり知られていない「土地の所有権と上空・地下の範囲」について、わかりやすく解説します。
  
  1. 法律上のルール：「正当な利益」がある範囲まで
  民法第207条では、「土地の所有権は、法令の制限内において、その土地の上空及び地下に及ぶ」と定められています。
  
  つまり、土地の表面（地面）だけでなく、空や地下も所有権の対象です。
  
  ただし、宇宙空間や地球の裏側まで自由にできるわけではありません。裁判例などでは、「建築や利用など、所有者として正当な利益が認められる範囲（日常的に利用・コントロールできる範囲）」までが所有権の及ぶ限界とされています。
  
  2. 「上空」の制限：空も自由に建物を建てられるわけではない
  上空にも所有権はありますが、建築基準法や都市計画法などの制限を受けます。
  
  建物の高さ制限（斜線制限・日影規制など）: 隣家の日当たりや風通しを守るため、高さに制限がかかります。
  
  飛行機の通過: 旅客機などが高空を飛ぶことは「所有者の正当な利益」を侵害しないため、自由に通行できます。
  
  電線や隣家の枝: 隣の家の木の枝や電力会社の電線が敷地の上空を横切る場合、所有権に基づき撤去を求めたり、敷居料（電柱敷地料など）の手続きを行う根拠になります。
  
  3. 「地下」の制限：40メートルより深い地下は国の公共利用も
  地下についても、一般的な基礎工事や井戸掘り、地下室の建築などは所有権の範囲内で行えます。
  
  しかし、技術の発達により「深すぎる地下」については特別なルールが作られました。
  
  大深度地下使用法（だいしんどちかしようほう）: 地下40メートル以上（または通常の建物の杭が届かない深さ）は、リニア中央新幹線や地下鉄、大深度トンネルなどの公共事業において、地権者の事前同意や補償なしで利用できる仕組みが整備されています。
  
  まとめ：土地の権利は「地面＋日常的に使う上下の空間」
  土地を買うということは、単に地面の表面を買うだけでなく、「生活や建築に必要な高さ・深さの空間」を手に入れることです。
  
  越境した樹木の枝・根のトラブルや、上空を通る電線、地下埋設物（昔の瓦礫や水道管など）に関する疑問・お悩みがあれば、お気軽に弊社までご相談ください！
  
  

ページ作成日　2026-11-03